Acheter une maison : la nouvelle donne thermique

mercredi 30 septembre 2009 Écrit par  Yves Heuillard

vendeur tenant une maison au creux des mainsVous êtes sur le point d'acheter une maison existante ou de faire construire. Vous savez que l'énergie sera de plus en plus chère et les émissions de CO2 de plus en plus taxées, que les réglementations prochaines dévaloriseront les maisons de mauvaises performances thermiques. Alors quelle maison ?

La réglementation thermique actuelle, la RT 2005, oblige à ne pas dépasser 80 à 130 kWh d'énergie primaire par m² habitable (selon les zones climatiques). C'est 15 % de moins que la précédente réglementation. Dès 2013, toutes les constructions neuves devront être conformes à la nouvelle réglementation thermique, dite RT 2012, qui prévoit un objectif de consommation de 50 kWh/m².an d'énergie primaire modulé en fonction de la localisation et de la source d'énergie. En fait, les modes de calcul ayant changé, c'est deux à trois fois moins qu'une maison neuve d'aujourd'hui, et probablement plus du fait de nouvelles exigences de résultats. En 2020 toutes les constructions neuves devront être à énergie positive, autrement dit, elle devront produire plus d'énergie qu'elles n'en consomment. Voilà un joli programme.

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Concernant les bâtiments existants, l'objectif est de réduire la consommation d'énergie de 38 % d'ici 2020 par des obligations de "mise aux normes" pour les bâtiments publics et les logements sociaux. Pour le résidentiel, environ 30 millions de logements, des mesures et incitations fiscales seront prises pour passer d'une valeur moyenne de consommation de 240 kWh/m².an à 150 kWh/m².an. Incitations fiscales, vous voyez de quoi il s'agit : des carottes certes, mais aussi du bâton, la taxe carbone par exemple. 

Maintenant si vous avez le projet d'acheter une maison, vous allez vous retrouver dans l'une des trois situations suivantes.

1 Vous achetez une maison neuve ou très récente. Vous en payez le prix en conséquence. Sauf exception, elle a été construite selon la  RT 2005, ou la RT 2000 (la réglementation précédente). Vous n'avez pas de travaux à faire, mais au fil des années, vous paierez son appétit pour une énergie de plus en plus chère, et des taxes sur les émissions de CO2 de plus en plus dissuasives. A la revente, votre maison se trouvera très défavorisée en comparaison des maisons construites après 2012, et plus encore de celles construites après 2020.

2 Vous achetez une maison ancienne "dans son jus", avec le projet de la rénover pour la rendre peu gourmande en énergie. Vous ne pourrez pas en faire une maison passive, mais vous serez en droit d'atteindre une consommation de l'ordre de 80 kWh/m².an pour un budget raisonnable. A condition d'acheter une bonne candidate à la rénovation thermique. Vous trouverez quelques conseils ci-après pour vous guider dans votre acquisition.

3 A la lecture de cet article, vous renoncez à votre projet et décidez de construire une maison passive, qui vous coûtera de 10 à 15 % plus chère qu'une maison construite selon la RT2005, la norme d'aujourd'hui. Et donc vous achetez un terrain à bâtir, ou une ruine. 

Acheter une maison à renover : les conseils des pros pour bien choisir

Nous avons donc interrogé plusieurs hommes de l'art qui nous ont donné leurs conseils comme ils l'auraient fait pour un ami proche. N'attendez donc pas de règles, mais des avis personnels. 

Pour Denis Desebe, architecte dans la région d'Annecy et spécialiste des réalisations bioclimatiques "ce qui compte d'abord c'est l'orientation, l'idéal étant d'avoir des pignons à l'est et à l'ouest et une pente de toit au sud. Ainsi d'une part vous pouvez équiper la toiture avec des panneaux solaires (thermiques et/ou photovoltaïques), mais aussi jouer sur la descente de toiture pour protéger contre la chaleur d'été. Toujours dans cette même idée, si on a du terrain au sud c'est mieux, on pourra installer plus facilement une véranda ou un jardin d'hiver, ou creuser pour faire de la géothermie".

Denis Desèbe fait également remarquer qu'une isolation se dégrade dans le temps. Son expérience de la rénovation lui fait dire que la laine de verre par exemple, perd rapidement de son efficacité. Donc "mieux vaudrait acheter une maison des années 60 pas isolée du tout qu'une maison des années 80, dont l'isolation ne sera plus efficace ; sauf si on a la place de surajouter une nouvelle isolation sans enlever l'ancienne".

Voici en vrac ses autres remarques, elles n'ont pas valeurs de règles, mais elles lui sont dictées par l'expérience :
Balcons et terrasses - Les balcons et terrasses sont autant d'ailettes de refroidissement d'une maison qu'il est très difficile d'améliorer.
Toiture et charpente - Disposer de combles non aménageables facilitent grandement la pose d'un isolant en grande épaisseur, par exemple de la ouate de cellulose (voir notre article). Dans le cas contraire, on privilégiera la qualité de la charpente ; et si la couverture est à refaire, ce dont devra tenir compte le prix de vente, ce n'est pas plus mal, car on pourra alors refaire facilement l'isolation par l'extérieure.
Isolation des sols du rez-de-chaussée - Les vides sanitaires (a fortiori les caves) permettent de faire une isolation par le dessous de la maison mais à la condition qu'ils fassent plus de 60 cm pour laisser passer un homme + l'isolant. Une maison sur un terre-plein présente l'avantage de bénéficier de l'inertie du sol, on peut alors isoler les parois verticales enterrées, à l'extérieur, par du polystyrène par exemple. Si on ne peut qu'isoler par l'intérieur il faut suffisamment de hauteur pour remonter le sol d'au moins 10 cm. 
Matériaux - Plus on remonte dans le temps plus grande est la solidité des parpaings (parois plus épaisses). Cette solidité s'accompagne d'une masse plus importante favorable à l'inertie. 
Volume de la maison - Plus la maison est compacte mieux c'est : une petite maison à deux étages est idéale. Sur une grande demeure mieux vaudra travailler sur un système de chauffage flexible qui tirera parti de calories bon marché (géothermie ou poêle à pellet par exemple) plutôt que de s'acharner sur l'isolation.

 En ce qui concerne les ouvertures nous avons interrogé François Châtelard, spécialiste de la thermographie infrarouge, lui aussi en pays de Savoie : "une chose est certaine, dans tous les cas les menuiseries vieillissent (la caméra infrarouge révèle bien les fuites, ndlr) : les fixations s'affaissent, les assemblages se détériorent, les joints perdent de leur efficacité (surtout sur les fenêtres coulissantes), les bois travaillent". Ses préférences : le bois, l'aluminium à peu près au même niveau, et loin derrière, le PVC.

François Chatelard explique que la caméra thermique ne peut pas montrer le niveau des pertes thermiques, mais seulement l'homogénéité de l'isolation. Les "fuites", la bonne facture de l'étanchéité sont bien visibles sur les photos infrarouges et donnent une bonne idée, en complément du bilan thermique obligatoire lors de la vente, des améliorations qui seront nécessaires. Sur un pavillon de 150 m² le coût est de l'ordre de 600 euros. Seule difficulté, la themographie demande une différence de température entre l'intérieur et l'extérieur d'au moins 15° C. Son utilisation exigerait que vous achetiez entre novembre et mars. Ce qui n'est peut être pas une mauvaise idée...

Laissons le mot de la fin à Yves Monnot, président du Syndicat des architectes de Paris (Sap-Unsfa75, affilié à l'Union nationale des syndicats français d'architectes) : "le pire c'est d'acheter une maison construite entre 1990 et 2000, et même 2009, car vous payez le prix d'une maison récente, en bon état, pour une construction qui ne correspond déjà plus aux exigences thermiques du temps. Mais l'essentiel, c'est d'acheter une maison qui vous plaise, le bonheur de l'architecte sera de trouver des solutions...".

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1 Commentaire

  • Lien vers le commentaire vendredi 04 février 2011 Posté par roger

    Bravo M HEUILLARD pour la qualité de votre article. c'est clair, avec beaucoup d'info et bien construit.

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