Prix de l'immobilier et performance thermique

mercredi 25 avril 2012 Écrit par  Yves Heuillard
Combien vaudra  votre logement en 2020? Sa performance énergétique sera-telle un élément clé de sa valorisation. Une rénovation thermique se retrouvera-t-elle dans la valeur du bien rénové ? Une étude l'Ademe apporte des éléments de réponse.

Il existe au moins un consensus économique sur lequel on peut bâtir une stratégie patrimoniale : le coût de l'énergie n'est pas prêt de cesser d'augmenter. Ainsi l'impact de la consommation d'énergie d’un bien immobilier, devrait devenir une composante incontournable des prix du marché. Reste qu'anticiper la valeur à terme d'une rénovation thermique n'est pas un exercise facile. L’ADEME a mené une étude inédite pour mieux définir la valeur verte dans l’immobilier et proposer, avec le cabinet Sogreah, une première approche chiffrée en France.

Qu'est-ce que la valeur verte

La « valeur verte » représente la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ; elle est principalement liée à la performance énergétique du bien (un bâtiment dit « vert » est plus rentable qu’un bâtiment classique, car moins énergivore), mais pas seulement. Font également partie de la valeur verte d'un bien l’accès aux transports en commun, les matériaux de construction, la qualité de son insertion locale, etc. La meilleure connaissance des enjeux énergétiques et environnementaux dans l’immobilier est l'un des objectifs de l'étude de l'Ademe. En effet, cette meilleure connaissance, et avec elle l'affichage désormais obligatoire de la performances énergétiques dans les offres de ventes, ne peuvent qu'inciter les particuliers à rénover leur logement avant cession.

L'étude tente de chiffrer cette valeur sur le territoire national par une approche théorique. mais propose quelques cas concrets. Par exemple, pour une maison individuelle de 128 m² située dans l'aube, très mal isolée (3 ccm sur les murs, 8 dans les combles), une silaotion par l'extérieur de 20 cm de l'enveloppe et le remplacement de la chaudière par une chaudière à condensation permettent une baisse de 317 à 46 kWh/m².an soit une diminution de 73 % pour un un coût de travaux estimé à  58k€. Selon l'étude, ces travaux permettent de dégager une valeur verte correspondant à 18 % de la valeur vénale estimée du bien et à 50 % du montant des travaux. Ces travaux permettent en outre d’éviter une décote par rapport à la moyenne du marché, soit un gain vert de 34 % de la valeur du bien. Ce gain représente 92 % du montant des travaux.

Notez que de nombreuses variables influent sur le niveau de la valeur verte : par exemple, sur un marché immobilier peu tendu et dans un contexte de prix de l’énergie très élevés, la valeur verte peut devenir un critère important de choix des acheteurs.